कोरोना महामारीका कारण अर्थतन्त्रमा देखिएको सङ्कुचन र जग्गाको वर्गीकरणका लागि भन्दै राज्यले कित्ताकाट रोकेपछि देशव्यापीरुपमा घरजग्गाको कारोबार न्यून बन्यो । यसबाहेक, मौद्रिक नीतिबाट नेपाल राष्ट्र बैंकले रियल स्टेट कम्पनी, आवासीय कर्जा र पहिलो घर कर्जाका लागि कडाखाले नीति लियो । 

यस्तै, ५० लाखदेखि २ करोड रुपैयाँसम्मको घरकर्जा लिन मासिक आम्दानीको ५० प्रतिशत किस्ता तिर्नपर्ने व्यवस्था समेत राष्ट्र बैंकले अवलम्बन गर्‍यो । फलस्वरुप देशभर घरजग्गाको कारोबार घटेको घटेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ । जसको समग्र प्रभाव राजस्व सङ्कलनमा परेको र अर्थतन्त्र चलायमान बन्नबाट रोकिएको आम बुझाइ छ । 

नेपाल राष्ट्र बैंक र राज्यले अवलम्बन गरिरहेको नीति र अर्थतन्त्र चलायमान बनाउनका लागि घरजग्गा कारोबारमा लचिलो नीतिका विषयमा नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँग गरेको कुराकानीको सम्पादित अंशः–

• घरजग्गाको कारोबार पछिल्लो समय बढ्न थालेको तथ्याङ्क बाहिर आइरहेका छन् । नेपाल राष्ट्र बैंकको पछिल्लो तथ्याङ्कअनुसार पनि व्यक्तिगत आवासीय कर्जा ५.२ प्रतिशतले बढेको छ । समग्रमा रियल स्टेट क्षेत्र चलायमान बन्न थालेको हो ?

मलाई अल्पकालीन तथ्याङ्कमा रहेर घरजग्गाको कारोबार कतिले बढ्यो मात्रै भन्नुभन्दा अलि फराकिलो दायरामा कुरा गर्न मन लाग्छ । विगत २० वर्षमा सहरीकरण तीव्र रूपमा बढ्यो । यस अवधिमा जग्गाको मूल्य ५० गुणासम्म बढ्यो । यसबाट एक समयमा समस्या आउँछ भन्नेमा सबै निकाय जानकार नै थिए । तर पनि अनौपचारिक क्षेत्रबाट अत्यधिक घरजग्गाको कारोबार हुँदैगर्दा औपचारिक माध्यमबाट २ प्रतिशत मात्रै कारोबार भइरहेको छ । यस बिचमा घरजग्गा कारोबारीलाई लाइसेन्स दिने व्यवस्था बनेन र सेयर बजारको जस्तै घरजग्गाको कारोबार गर्ने माध्यम पनि बनेन । यसकारण, अनौपचारिक अर्थतन्त्रमा योगदान पुग्यो । फलस्वरुप घरजग्गाको मूल्य बढ्यो ।

कुल प्रवाहित कर्जामध्ये रियल स्टेट कम्पनीहरूले २ खर्ब ४८ अर्ब रुपैयाँ ऋण लिएका छन् । यस्तो पृष्ठभूमिमा नेपाल राष्ट्र बैंकले कडा नीति लियो । लचिलो नीतिबाट गत वर्ष एकैचोटी केन्द्रीय बैंकले मौद्रिक नीतिदेखि रियल स्टेट कम्पनीलाई ५० प्रतिशत, आवासीय कर्जाका लागि ६० र पहिलो घरका लागि लिइने ऋणमा ७० प्रतिशत गरिएको छ । 

महामारीसँगै कित्ताकाट रोक्ने नीतिसँगै केन्द्रीय बैंकको नयाँ नीतिका कारण पनि घरजग्गाको कारोबार घट्यो । यस क्रममा केन्द्रीय बैंकले ‘लोन टू भ्यालु रेसियो’लाई ५० प्रतिशतमा ल्यायो । त्यसैगरी, कर्जा आम्दानी अनुपात ५० लाखसम्मको ऋणलाई ६० प्रतिशत र २ करोडसम्मको ऋणलाई ५० प्रतिशत गरिएको छ ।

तपाईंले भनेजस्तै अल्पकालीन तथ्याङ्क हेर्दा घरजग्गाको कारोबार केही बढेको देखिन्छ । तर, गत वर्षको ८ महिनाको तुलनामा यो वर्षको ८ महिनामा भने बढेको छैन । यसै पनि गत वर्ष घरजग्गाको कारोबार न्यून थियो । न्यून कारोबार भएको वर्षसँग तुलना गर्दा पनि यो वर्ष न्यून कारोबार छ । महिना–महिना छुट्याउँदा भने कारोबारमा फरक आउँछ । राजस्वको दृष्टिकोणले पनि कारोबार बढेको छैन ।

यो पनि

‘घरजग्गा कारोबारमा केन्द्रीय बैंकले लिएको नीति पुनरावलोकन गर्न सकिन्छ’

‘घरजग्गामा गरेको लगानीको जोखिम न्यून छ’

• देशभर घरजग्गाको कारोबार घट्दा ‘अनसोल्ड प्रोपर्टी’ बढेको देखिन्छ । बजारमा सस्तो मूल्यमा घरजग्गा बिक्रीमा अत्यधिक देखिन्छ । यतिबेला महासंघको अनुमानमा देशभर कति मूल्य बराबरका घरजग्गा नबिकेर बसिरहेका छन् ?

९८ प्रतिशत घरजग्गाको कारोबार अनौपचारिक माध्यमबाट हुने भएकाले यसको आधिकारिक तथ्याङ्क भन्न सक्ने स्थिति छैन । सोही कारण यसप्रकारको तथ्याङ्कलाई अनुमानमात्रै गर्ने हो । रियल स्टेट कम्पनीहरूको कुल सम्पत्ति ८ खर्ब रुपैयाँ बराबरको हुन सक्ने आकलन महासंघको छ । विश्वका धेरै देशमा रियल स्टेट कम्पनीसँग धेरै सम्पत्ति हुने र व्यक्तिहरूसँग कम हुने गर्छ । नेपालमा भने जग्गा धेरै नै खण्डीकरण भएको छ र व्यक्तिसँग न्यून मात्रामा हुने गरेको उदाहरण छ । अन्य देशमा थोरै कम्पनीसँग धेरै सम्पत्ति हुने हुँदा मन्दीआउन साथ मूल्य घट्न थाल्छ । नेपालमा भने धेरै मानिसको नियन्त्रणमा सम्पत्ति पुग्यो र कर्जा पनि धेरै मानिससँग पुग्यो । हामीसँग १८ लाख मानिसले बैंकबाट ऋण लिएको देखिन्छ । कुल कर्जा प्रवाहको ७७ प्रतिशतलाई लिने हो भने १३ लाख मानिसले घरजग्गा धितो राखेर कर्जा लिएको देखिन्छ ।

अन्य विकासशील र विकसित मुलुकमा जस्तो नेपालमा घरजग्गाको मूल्य ह्वात्तै घट्ने सम्भावना न्यून छ । बिक्रेताले मूल्य नबढेको अवस्थामा ‘होल्ड’ गर्ने र मूल्य स्थिर हुन्छ । यसअघि २०५५ साल र २०६३ सालपछि पनि घरजग्गाको कारोबारमा समस्या आएको थियो । नेपालमा घरजग्गाको कारोबारमा आएको समस्या यो तेस्रो पटक हो । यसकारण, जग्गाको मूल्य एक्कासि घट्ने स्थिति भने देखिँदैन । केन्द्रीय बैंकले बैंकहरूले रियल स्टेट कम्पनीहरूमा लगानी गर्न कुल प्रवाह हुने कर्जाको १० प्रतिशत सीमा तोकेको छ । यसमध्ये ५ प्रतिशत मात्रै प्रवाह भएको छ । विश्वका धेरै देशमा घरकर्जा अत्यधिक लचिलो छ । अमेरिकामा पनि लचिलो नीति छ । यति हुँदाहुँदै पनि केही प्रतिशत कर्जा खराब ऋणका रूपमा परिणत हुने स्थिति त हुन्छ नै ।

घरजग्गा र रियल स्टेट क्षेत्रमा प्रवाह भएको कुल कर्जालाई मध्यनजर गर्ने हो भने ५० अर्ब हाराहारीका सम्पत्ति बिक्रीका लागि दबाबमा हुन सक्छन् भन्ने महासंघको आकलन छ ।

• सहरको निर्माण गर्न सुरुमा पेप्सीकोला, सामाखुसी, भैँसेपाटी जस्ता ब्लक बनाउनुपर्ने हो । र, त्यस्ता ब्लक मिलेर क्षेत्र र सहर बन्नुपर्ने हो । तर, अनौपचारिक कारोबार भइरहेको समयमा यसप्रकारका व्यवस्थित सहर बनाउन सम्भव छैन । तपाईं व्यवसायीहरूले पटक–पटक घरजग्गा कारोबार गर्नलाई ब्रोकरको व्यवस्था गरियोस् भनेर माग गर्दै आउनुभएको छ । सरकारले किन लाइसेन्स व्यवस्था नगरेको होला ?

अनौपचारिक क्षेत्रबाट भइरहेको कारोबारलाई व्यवस्थित गर्न नेपाल सरकारले पनि औपचारिक माध्यमबाट मात्रै कारोबार गर्ने व्यवस्था मिलाउने भनिसकेको छ । बजेटमै लाइसेन्सप्राप्त कम्पनीमार्फत कारोबार गर्ने भनेर व्यवस्था गरिएको छ । ‘एन्टी मनी लण्ड्रिङ’ सम्बन्धी ऐनको संशोधन ल्याउने क्रममा भूमि सम्बन्धी ऐन, २०३४ मा संशोधन गरेर अनुमतिप्राप्त कम्पनीलाई मात्रै कारोबार गर्ने व्यवस्था गरिएको छ । यो लालमोहर लागेर राजपत्रमा प्रकाशित हुनमात्र बाँकी छ । यसको नियमावली र निर्देशिका कसरी अघि बढ्छ भन्नेले एक हदसम्म लाइसेन्सप्राप्त कम्पनीले मात्रै कारोबार गर्न पाउने व्यवस्था आउँछ । यसबाट, व्यवस्थित सहर निर्माणमा महत्त्वपूर्ण भूमिका खेल्छ ।

हामी व्यवसायीले सरकारसँग पटक–पटक घरजग्गाको कारोबारका लागि पनि सेयर बजारको जस्तै व्यवस्था गर्न माग गर्दै आइरहेका छौँ । विद्युतीय माध्यमबाट हुने त्यसप्रकारको कारोबारमा हजारौँ बिक्रेताले घरजग्गाको सूची राख्छन् र क्रेताले किन्न डिल गर्छन् । डिजिटल प्लेटफर्ममा घरजग्गाको मूल्य, विगतको कारोबार इतिहास, सोही क्षेत्रका अन्य प्रोपर्टीको मूल्य लगायतबारे स्पष्टरुपमा खुल्छ । यसमा क्रेता र बिक्रेताले बिचौलियालाई खोज्नुपर्दैन । र, खरिद–बिक्रीको मूल्य पनि डिजिटल प्लेटफर्ममै देखिन्छ । यसले पारदर्शिता आउँछ । यसबाट मूल्य नियन्त्रणमा महत्त्वपूर्ण भूमिका खेल्छ ।

यसबाहेक, राज्यले दुई चार रोपनीका फुटकर आयोजना सञ्चालन गर्न दिन हुँदैन । काठमाडौँ उपत्यका आसपास बनाउने भनिएका ७ वटा नयाँ सहरको काम वर्षौँदेखि अलपत्र छ । ७५३ वटा नगरपालिकाले आफ्नो आवासीय क्षेत्र पहिचान गर्ने र आवास विकासका लागि बिडिङ गर्नुपर्छ । यसका लागि फुटकर आयोजनाको पछाडि नलागेर ल्याण्ड पुलिङको माध्यम अपनाउनुपर्छ । १८३ सङ्ख्यामा रहेका बैंक वित्तीय संस्थाको सङ्ख्या ५४ मा झर्‍यो । यसैगरी, देशभर लाइसेन्स प्राप्त कम्पनीले मात्रै घर बनाउने गरी काम अघि बढाउनुपर्छ । रियल स्टेट कम्पनीको क्षमता बढाउँदै जवाफदेहीता पनि बढाउनुपर्छ । यस्तै, ठुलो आयोजना र परियोजनामा काम गर्न चाहने कम्पनीहरूलाई केन्द्रीय बैंकले सहजीकरण गरिदिनुपर्छ ।

• तपाईंले २ प्रतिशत मात्रै कारोबार आधिकारिक माध्यमबाट भइरहेको बताइरहे पनि महासंघका अध्यक्षका रूपमा ९८ प्रतिशत अनौपचारिक कारोबारीको प्रतिनिधित्व पनि गर्नुहुन्छ । यतिबेला राम्रो धान झुलिरहेको जग्गामा व्यवसायीले आँखा लाउँछन् र प्लटिङ गरिरहेका छन् । यस्ता कयौँ उदाहरण छन् । खासमा सहरहरू प्लानिङमा चल्नुपर्नेमा प्लटिङमा चलिरहेका छन् । फलस्वरुप व्यवसायीले प्लटिङ गरेपछि सडक, बत्ती, खानेपानी, विद्यालयजस्ता पूर्वाधार राज्यले बनाउनुपर्ने छ । यसबाट राज्यको ठुलो स्रोत खेर गइरहेको छ । यसको दोष कसले लिन्छ ? सरकार, व्यवसायी वा को ?

अब ७५३ वटा नै पालिकामा नेपाल सरकारले भूमि प्रयोग नीति ल्याएर वर्गीकरण गरिसकेको छ । पालिकालाई ठुलो अधिकार संघबाट गइसकेको छ । वर्गीकरणबाट आवासीय क्षेत्रमा परेका जग्गामा मात्रै आवास निर्माणको अनुमति दिइनुपर्छ । संघले कानुन बनाउनु पर्‍यो र पालिकाले संघको कानुन पालना गर्नुपर्‍यो । व्यवसायीले आकर्षण र मुनाफा देख्नसाथ लगानी गर्ने नै भए । सबै पालिकाले जग्गाको वर्गीकरण गरेर मास्टरप्लान बनाएर अघि बढ्नुपर्छ । हामीले सरकार समक्ष व्यवसायीलाई अनुशासनमा बस्नका लागि कानुन बनाइदिन पटक–पटक माग गरिरहेका छौँ । यद्यपि, देशभरका व्यवसायीले गरेका अनौपचारिक र अव्यवहारिक कामको दोष महासंघले लिन्छ ।

• घरजग्गाको बिक्री वितरण बढेन भनिरहँदा हामीले विदेशी नागरिकलाई फ्ल्याट वा अपार्टमेन्ट बेच्न रोकेको स्थिति छ । राज्यले यो व्यवस्था खुला गरेको खण्डमा विदेशी नागरिक आएर नेपालमा धमाधम फ्ल्याट वा अपार्टमेन्ट किन्ने अवस्था छ ?

यसलाई दुई किसिमले हेर्न पर्छ । काठमाडौँ सहरमा केन्द्रित रहेर विदेशीले फ्ल्याट किन्छन् वा किन्दैनन् भन्दा पनि यसको लक्ष्यचाहिँ विदेशीलाई बेच्ने नै हो । सरकारले बजेटमार्फत कुनै एउटा अपार्टमेन्टमा बढीमा २० प्रतिशतसम्म फ्ल्याट विदेशीले किन्न पाउने गरी व्यवस्था गरिसकेको छ । अहिले विदेशीलाई फ्ल्याट किन्न दिँदा स्वामित्व नै विदेशीको हातमा जाने हो कि भन्ने चिन्ता देखिन्छ । सरकारले जग्गामा नभई अपार्टमेन्टको २० प्रतिशत मात्रै फ्ल्याट किन्ने व्यवस्था गरेको हो । यसको अर्थ कुनै एउटा अपार्टमेन्टमा १०० वटा फ्ल्याट छन् भने २० वटासम्म मात्रै विदेशीले किन्न पाउँछन् ।

हामीसँग अत्यधिक मात्रामा हिमाली र पहाडी क्षेत्र छ । भावी दिनमा अरबको मरुभूमिबाट र भारतीयहरू समेत नेपालको मनोरम दृश्यसहितको वासस्थानमा सर्न सक्लान् । नेपालबाट अधिकांश युवा इजरायलमा पुगेर ‘सिनियर सिटिजन्स’को हेरचाह गर्दैछन् । ती सिनियर सिटिजन्सलाई नै भावी दिनमा नेपाल ल्याउन सक्ने स्थिति रहन्छ । यसका लागि कुनै स्थानमा राम्रो विकास गर्न सकिन्छ ।

• नेपालको घरजग्गाको कारोबार तत्काललाई बढाउन सरकारले र राष्ट्र बैंकले कस्तो नीति अवलम्बन गर्नुपर्ला ?

सुरुमा समग्र अर्थतन्त्र नै सुधार हुनुपर्ने अवस्था छ । तर, तत्कालीन रूपमा कर्जा आम्दानी अनुपात चाहिँ ५० लाखदेखि २ करोडसम्मको हकमा ५० प्रतिशतको व्यवस्था गरेको छ । र, ५० लाख रुपैयाँसम्मको कर्जामा ६० प्रतिशत गरेको छ । यसमा हामी व्यवसायीले नबुझेको विषय एउटा व्यक्तिले २ करोड ऋण लिँदा मासिक २ लाख किस्ता तिर्नपर्ने व्यवस्था छ । यसका लागि उक्त ऋणीले मासिक ४ लाख रुपैयाँ कमाउनुपर्छ । एउटा मध्यमवर्गीय मानिसलाई घरखर्च चलाउन मासिक २ लाख रुपैयाँ चाहिँदैन । सोही कारण, यो व्यवस्थालाई कम्तीमा ८० प्रतिशत पुर्‍याउनुपर्छ । यसबाहेक, ‘लोन टू भ्यालू रेसियो’लाई ५० प्रतिशतबाट ७० प्रतिशत पुर्‍याउनुपर्छ । यो व्यवस्था गर्न सकियो भने विकासकर्ता कम्पनीले नयाँ आयोजना बनाउन सक्छन् । बैंकहरूको कर्जा प्रवाह पनि बढ्छ र कारोबार पनि बढ्न सक्ने आकलन महासंघको छ ।