कोरोना महामारीका कारण अर्थतन्त्रमा देखिएको सङ्कुचन र जग्गाको वर्गीकरणका लागि भन्दै राज्यले कित्ताकाट रोकेपछि देशव्यापी रूपमा घरजग्गाको कारोबार घट्यो । यसबाहेक, मौद्रिक नीतिबाट नेपाल राष्ट्र बैंकले रियलस्टेट कम्पनी, आवासीय कर्जा र पहिलो घर कर्जाका लागि कडा नीति लियो । यस्तै, ५० लाखदेखि २ करोड रुपैयाँसम्मको घरकर्जा लिन मासिक आम्दानीको ५० प्रतिशत किस्ता तिर्नुपर्ने व्यवस्था समेत राष्ट्र बैंकले अवलम्बन गर्‍यो । फलस्वरुपः देशभर घरजग्गाको कारोबार घटेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ ।

घरजग्गाको कारोबार घटेसँगै राजस्व सङ्कलनमा असर परेको र अर्थतन्त्र चलायमान बन्नबाट रोकिएको आम बुझाइ छ । नेपाल राष्ट्र बैंक र राज्यले अवलम्बन गरिरहेको नीति र घरजग्गाको कारोबारमा आएको समस्याका कारण समस्यामा परेको बैंकहरूको कर्जाको विषयमा नेपाल बैंकर्स संघका पूर्व अध्यक्ष अनिल उपाध्यायसँग गरेको कुराकानीको सम्पादित अंशः–

• बैंकहरूले घरजग्गामा गरेको लगानी यतिबेला सबैभन्दा ठुलो समस्याका रूपमा देखिन्छ । प्रत्येक दिन पत्रिकाका पानाहरूमा घरजग्गा बिक्रीको सूचना पढ्न पाइन्छ । यसलाई बैंकहरूले हचुवामा गरेको लगानीको परिणाम भन्न मिल्छ ?

मलाई हचुवा शब्द मन परेन । व्यावसायिक काममा हचुवा हुँदैन । नियामक निकायको निर्देशन र मापदण्डमै बसेर काम गर्ने हो । व्यवसायमा माग र आपूर्तिले काम गर्छ । नेपालमा जुन परिवेशमा बजार अघि बढिरहेको छ । धितोका रूपमा घरजग्गा राख्ने गरेको विषय पनि छ । 

माग र आपूर्तिमा दुई तीन खालको ‘प्याटर्न’ देखियो । सामान्य मानिसले पनि घरजग्गालाई व्यवसायका रूपमा लिन थाले । विगतमा गाउँमा बसेर खाना पाउने र कारोबार न्यून हुनेहरू आज जग्गा बेचेर गाडी किन्ने क्षमतामा पुगे । घरजग्गाको आर्थिक पक्षलाई हामीले हेरेनौँ । उद्योगपतिले पनि ऋण लिएर जग्गा नै थपे । र, फेरि फाइनान्स गरेर अर्को जग्गा थप्ने काम भयो । पछिल्लो २/३ वर्षमा कोरोनाका कारण अर्थतन्त्रमा समस्या आयो । यतिबेला जग्गाको मूल्य रहेन र बैंकले आफ्नो ‘पोर्टफोलियो मेन्टेन’ व्यवस्थापन गर्नुपर्ने बाध्यता रह्यो ।

• तपाईंले हचुवा शब्दलाई मन नपराए पनि देखिन्छ त्यही । कुनै चोकमा चारकुना मिलेको जग्गा छ भने सम्बन्धित जग्गाधनीलाई ऋण दिन सबै बैंक लालायित हुन्छन् । यसको परिणाम पछिल्लो समय देखिएको छ त ?

अझै पनि यसलाई हचुवा भन्न मिल्दैन । बैंकहरूले नेपाल राष्ट्र बैंकको निर्देशनमा बसेर काम गर्ने हो । प्रवाह भएको कुल कर्जा (५१ खर्ब)को १२ प्रतिशत कर्जामात्रै यो क्षेत्रमा गएको देखिन्छ । जबकि, केन्द्रीय बैंकले प्रवाह भएको कुल कर्जाको २५ प्रतिशतसम्म यो पोर्टफोलियो घरजग्गामा दिएको छ । विगतमा माग र आपूर्तिमा बसेर ‘लिमिट’ थियो । सर्वसाधारणको चाहना र आवश्यकता पनि थियो । यही कारणले नेपालमा घरजग्गामा ठुलो रकम लगानी भएको छ । काठमाडौँमा पछिल्लो केही दशकमा जनसङ्ख्या ६७ प्रतिशतले बढेको छ । 

यो पनि

‘घरजग्गा कारोबारमा केन्द्रीय बैंकले लिएको नीति पुनरावलोकन गर्न सकिन्छ’

‘लाइसेन्स बिनै घरजग्गाको कारोबार गर्ने प्रक्रिया रोकिनुपर्छ’

• बैंकहरूले घरजग्गा र रियलस्टेटमा गरेको कुल कर्जा प्रवाहमध्ये कति लगानी समस्यामा भएको हुन सक्छ भन्ने यकिन तथ्याङ्क आउँछ ?

सरसरर्ती हेर्दा कोरोना महामारीका कारण केन्द्रीय बैंकले केही सहजीकरण गरिदिएको छ । दुई पटकसम्म पुनर्तालिकीकरण गर्ने सुविधा आएको थियो । यो सुविधालाई उपभोग गर्दै केही बैंकले समस्यामा परेको लगानीलाई व्यवस्थापन गरिसकेका छन् । विगतको समयमा ब्याज खर्च पनि अत्यधिक र ‘रिस्क एक्सपोजर’लाई पनि मिलाउनुपर्ने स्थिति थियो । यसबाहेक, लगानीकर्तालाई पनि प्रतिफल दिनुपर्ने अवस्था रहेकाले बैंकहरूले आफ्नो नीति नियममा बसेर ‘एग्रेसिभ’ बनेर बिक्रीको सूचना निकालिरहेका छन् । 

अर्थतन्त्र लयमा हुन्थ्यो भने यसप्रकारको सूचना पनि आउँदैनथ्यो होला । विगतदेखि नै सरकारको नीतिमा बसेर निजी क्षेत्रले काम गरेको भए र सरकारले पनि राम्रो नीति बनाएको भए आज यो समस्या आउँदैनथ्यो ।

अर्कोतर्फ, सहकारी क्षेत्रले व्यापक लगानी घरजग्गामा गर्‍यो । अहिले पनि निक्षेप लगानी गरी जग्गा कारोबार भइरहेको छ । चक्र पूर्णरुपमा जेलिएको छ । सोही कारण, तथ्याङ्कमा यी विषय समेटिएका छैनन् । बैंकहरूले नियामकको नीतिभित्र बसेर ऋणको ‘पोर्टफोलियो’ मिलाउनका लागि आनाकानी गर्दैनन् । एउटा घर हुनेले अर्को घर जोड्ने जस्ता काम भए, र मूल्य आकासियो । व्यक्तिको नियन्त्रणमा सम्पत्ति धेरै हुँदा पनि घरजग्गाका ऋणीले ऋण तिर्न नसकेको स्थिति हो । यद्यपि, ऋणीले सबैजसो कारोबार मिलाइरहेको र ऋणको प्रबन्धसमेत गर्न थालेको पछिल्लो समय देखिन्छ ।

• केन्द्रीय बैंकको नीतिअनुसार बैंकहरूले कुल प्रवाह भएको कर्जाको २५ प्रतिशतमात्रै रियलस्टेट र घरजग्गामा लगाएका छन् । यो नीति हटाउने हो भने बैंकहरूले कति प्रतिशतसम्म लगानी गर्ने क्षमता राख्छन् जस्तो लाग्छ ?

केन्द्रीय बैंकको नीति नै २५ प्रतिशत छ । योभन्दा माथि जाने भन्ने विषय नै उठ्दैन । बैंकले एउटै क्षेत्रमा अत्यधिक लगानी गरे भने त्यो क्षेत्रमा समस्या आउना साथ बैंकहरू पूर्णरुपमा समस्यामा पर्छन् । सेयर बजारमा मात्रै लगानी बढाउँदा ‘मार्केट क्र्यास’ भयो भने समस्या आउँछ । यस्तै, बैंकले आफ्नो ऋणको पोर्टफोलियो केन्द्रीय बैंकको नीतिभन्दा माथि लैजान मिल्दैन । कृषि र जलविद्युत क्षेत्रमा भने पोर्टफोलियोभन्दा माथि जान पाइन्छ । यसका लागि पनि सञ्चालक समिति र राष्ट्र बैंकको अनुमति चाहिन्छ । 

अमेरिकाका ऋणको पोर्टफोलियो एउटै क्षेत्रमा हुँदा धेरै बैंक डुबेका उदाहरण छन् । अर्थतन्त्रमा आउने विभिन्न समस्याबाट बच्नका लागि पनि बैंकले ऋणको पोर्टफोलियो मिलाउँछन् ।

• विश्वका अधिकांश देशमा रियलस्टेट क्षेत्र कुल गार्हस्थ्य उत्पादन (जीडीपी)मा ठुलो हिस्सा ओगट्छ । सिंगापुर आजको स्थानमा आउनुको पछाडि यही क्षेत्रलाई मानिन्छ । चीनले यो क्षेत्रमै लगानी गरेर ठुलो आर्थिक वृद्धि गरेको उदाहरण ताजै छ । नेपालमा पनि विश्वका अन्य मुलुकमा जस्तो रियलस्टेट क्षेत्रलाई अर्थतन्त्रको मूल आधारका रूपमा सदुपयोग गर्न नसक्नुको पछाडिको कारण के होला ?

एउटा सिद्धान्त लिएर अघि बढ्न सक्नुपर्छ । यसमा विगतका उदाहरण हेरेर नयाँ नीति लिने हो । विकासका लागि भनेर राज्यले डाउनटाउन, अर्बन डेभलपमेन्ट र फार्मलाई वर्गीकरण गर्नुपर्छ । यो नै पहिलो काम हो । तर, यो प्रकारको काम कसैको स्वार्थमा चल्न भएन । 

औपचारिक माध्यमबाट कारोबार गर्ने कम्पनीले जस्तै अनौपचारिक माध्यमबाट काम गर्ने कारोबारीले पनि ३ प्रतिशत नाफा खाएकै छ । यसबाहेक, यतिबेला जग्गाको कारोबारमा ५ देखि ६ वटासम्म लेयर छ । बैंकको हकमा चाहिँ आयोजनामा आधारित ऋण भएकाले सबैभन्दा सहज हुन्छ । विश्वका अन्य देश घरजग्गाको ऋण प्रवाहलाई खुकुलो पारिरहेको समयमा हामी कडाइ गरिरहेका छौँ । यस्तो अवस्थामा एकादुई बदमास सबै क्षेत्रमा हुने भएकाले बैंक, व्यवसायी, सर्वसाधारण र कर्मचारी पनि हुन्छ ।

मुख्य विषय, राज्यले नीति–नियम बनाउनुपर्छ । त्यसलाई केन्द्रीय बैंक, बैंक र पालिकाले पालना गर्नुपर्ने हुन्छ । यतिबेला औपचारिक अर्थतन्त्र ३० र अनौपचारिक अर्थतन्त्र ७० प्रतिशतमा छ । यसलाई कम गर्दै जानुपर्ने स्थिति देखिन्छ । हामीले जग्गाको कारोबारमा ‘मार्केट प्राइस’ र ‘फेयर प्राइस’ भनेर राखेका छौँ । यसमै समस्या देखिन्छ । बजार मूल्य र सरकारको मूल्य किन भिन्नता भयो भन्नेबारे अध्ययन गर्नुपर्छ । विश्वका अन्य मुलुकमा यसप्रकारको व्यवस्था छ/छैन भनेर हेर्नुपर्छ ।

• बैंकको नेतृत्व तहमा बसेर देशको घरजग्गा कारोबार, रियलस्टेट क्षेत्र र राष्ट्रलाई हेर्ने नजर र स्वतन्त्र रूपमा हेर्ने नजरबिच कत्तिको भिन्नता हुँदो रहेछ ? 

नशा त बैंक क्षेत्रमै बस्दो रहेछ । विगतमा हामीले कसरी काम गर्‍यौँ र यतिबेलाको परिस्थिति कस्तो आयो भन्ने विषय हेर्नुपर्छ । हामीसँग जोखिमसँग खेल्नेभन्दा बढी अनुभव अवसरसँग खेल्ने बानी छ । केन्द्रीय बैंकसँग पटक–पटक यस विषयमा छलफल पनि भएको छ । नेपालमा ‘एसेस्ट म्यानेजमेन्ट कम्पनी’ नहुँदा पनि धेरै प्रकारका समस्या समाधान नआएकोजस्तो पनि देखिन्छ । यस प्रकारका कम्पनी हुन्थे भने तपाईले भनेजस्तो पत्रिकामा दैनिकरुपमा घरजग्गा बिक्रीका सूचना नआउन पनि सक्थे । अहिले कुनै काम गर्नका लागि हामीलाई वर्षौं समय लाग्छ । अब केन्द्रीय बैंकको नेतृत्वमा एसेस्ट म्यानेजमेन्ट कम्पनीको काम थाल्नुपर्छ । यसबाट भावी दिनमा व्यवसायी, क्रेता र बिक्रेताले नै ‘विन–विन’ सिचुएसनमा काम गर्न सक्छन् ।

यसबाहेक, यतिबेला नेपालमा जग्गाको मूल्य अत्यधिक उचालियो । यसलाई मापन गर्ने गरी सूचक हुनुपर्ने हो । सरकारी निकायले जग्गाको मूल्यलाई नियन्त्रण गर्ने गरी विभिन्न विधि अपनाउनुपर्ने हो । यसका लागि सरकारले समग्रतामा बलियो नीति नियम ल्याउनुपर्छ ।