काठमाडौँ । केही वर्षदेखि घरजग्गा कारोबार सुस्त देखिएको छ । घरजग्गा कारोबार सुस्त हुँदा समग्र अर्थतन्त्रसमेत मन्दीकै अवस्थामा छ ।

सरकारले पनि घरजग्गा कारोबारलाई माथि उठाउने गरी नीति निर्माण गरेको छैन । घरजग्गा कारोबार नहुँदा अहिले कतिपय व्यवसायीले लगानीको क्षेत्र परिवर्तन गरेका छन् भने केहीचाहिँ सरकारको नीतिगत व्यवस्थाको पर्खाइमा छन् ।

कारोबार सुस्त हुँदा मुुलुकको समग्र अर्थतन्त्रमा कस्तो असर परेको छ भन्ने विषयमा केन्द्रित रहेर जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेसँग रातोपाटीले कुराकानी गरेको छ । प्रस्तुत छ, घिमिरेसँग गरिएको कुराकानीको सम्पादित अंशः

घरजग्गा कारोबार अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउने प्रमुख क्षेत्र मानिन्छ । पछिल्लो समय यसको अवस्था कस्तो छ ? के साँच्चै कारोबार ठप्प नै भएको हो ?

घरजग्गा व्यवसाय केवल एउटा व्यक्तिगत नाफाको क्षेत्रमात्र होइन, यो राष्ट्रिय अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड हो । जबसम्म सरकारले यसलाई मर्यादित, पारदर्शी र नीतिगत रूपमा स्थिर बनाउँदैन, तबसम्म मुलुकको आर्थिक समृद्धि अधुरो रहन्छ । हामी व्यवसायीहरू राज्यलाई सहयोग गर्न तयार छौँ, मात्र सरकारले काम गर्ने वातावरण बनाइदिनुपर्छ ।

अहिलेको बजारलाई हेर्दा घरजग्गा कारोबार पूर्ण रूपमा ठप्प नै भएको भन्न मिल्दैन, तर यो अत्यन्तै सुस्त र मन्द गतिमा छ । तथ्याङ्कलाई हेर्ने हो भने पनि अघिल्लो महिना करिब ६ अर्ब ३७ करोडभन्दा बढी राजस्व सङ्कलन भएको देखिन्छ ।

कारोबार भइरहेको छ, तर जुन लयमा हुनुपर्ने हो, त्यो छैन । विगत तीन–चार वर्षदेखि यो क्षेत्र एक प्रकारको अन्योलमा छ । स्थानीय तहको निर्वाचन, सरकार परिवर्तन र राष्ट्र बैंकका केही कडा नीतिहरूका कारण यो क्षेत्रले गति लिन सकेको छैन ।

घरजग्गा व्यवसाय भनेको केवल जमिनको खरिद–बिक्रीमात्र होइन । यो मुलुकको पुँजी परिचालन गर्ने र अन्य सयौँ उद्योगलाई प्राण दिने क्षेत्र हो । त्यसैले अहिलेको अवस्थालाई पर्ख र हेरको स्थिति भन्न सकिन्छ ।

आर्थिक वर्ष २०८२/०८३ को अर्थतन्त्र र घरजग्गाको अवस्थालाई कसरी पूर्वानुमान गर्नुहुन्छ ?

अहिलेको सङ्केत हेर्दा आर्थिक वर्ष २०८३/०८४ मा अर्थतन्त्रमा सुधार आउने आशा गर्न सकिन्छ । आर्थिक वर्ष २०८२/०८३ मा बैंकहरूमा तरलता बढेको छ । ब्याजदर बिस्तारै घट्दै छ ।

यसरी देर्दा यो आर्थिक वर्ष अर्थतन्त्रमा धेरै ठुलो सुधार नभए पनि ब्याजदर लगायत न्यून रह्यो, तर अर्थतन्त्र चलायमान त्यति धेरै हुन पाएन । राजनीतिक रूपमा अस्थिर वर्ष पनि बन्यो । यही आर्थिक वर्षमा राजनीतिक रुपान्तरणसँगै पुस्तान्तरण पनि देखिएको छ ।

निजी क्षेत्रको मनोबल कमजोर हुँदा मुलुकमा लगानी वृद्धि हुन सकेन । पुँजीगत खर्च पनि कमजोर देखिएको छ । पुँजीगत कमजोर हुनु नै अर्थतन्त्र चलायमान हुन नसकेको उदाहरण हो । सरकारले जतिसक्दो पुँजीगत खर्च बढाउन सक्छ, त्यति नै अर्थतन्त्र चलायमान हुने हो ।

आन्तरिक अर्थतन्त्र शिथिल हुँदा अर्थतन्त्र चलायमान हुन सकेन भने जेनजी आन्दोलनका कारण राजनीतिक अस्थिरता लगायतले निजी क्षेत्रको मनोबल कमजोर बन्यो । निजी क्षेत्रको मनोबल कमजोर हुँदा लगानीसमेत वृद्धि हुन सकेन ।

अझ अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउने र राजस्वमा ठुलो योगदान दिने घरजग्गा कारोबार क्षेत्र पनि धेरै चलायमान हुन सकेन । जेनजी आन्दोलन, निर्वाचन लगायतको कारण पनि विकास निर्माण सुस्त हुँदा अर्थतन्त्र चलायमान भएन ।

वर्तमान सरकारले पुँजीगत खर्च बढाउन सक्यो र घरजग्गाका नीतिगत बाधाहरू फुकायो भने यो वर्ष टर्निङ पोइन्ट हुन सक्छ । तर, यदि फेरि पनि कित्ताकाट बन्द गर्ने वा करका दरहरू अव्यावहारिक बनाउने हो भने अर्थतन्त्र थप मन्दीमा जान सक्छ । हामी आशावादी छौँ कि नयाँ अर्थमन्त्री र गभर्नरले यो संवेदनशीलतालाई बुझ्नुहुनेछ ।

अपेक्षित रूपमा कारोबार हुन नसक्नुका मुख्य कारण के–के हुन् ? नीतिगत रूपमा कहाँनिर समस्या छ ?

कारोबार सुस्त हुनुमा धेरै कारण छन्, तर मुख्य समस्या नीतिगत अस्पष्टता नै हो । पहिलो कुरा कित्ताकाटको समस्या । सरकारले कहिले कित्ताकाट खोल्ने र कहिले बन्द गर्ने गर्नाले सर्वसाधारण र व्यवसायी दुवै मारमा परेका छन् ।

दोस्रो, भू–उपयोग नियमावली र जग्गा वर्गीकरणको मुद्दा । नेपालका ७५३ स्थानीय तहमध्ये हालसम्म करिब ३४०–३४२ वटाले मात्र जग्गाको आंशिक वर्गीकरण गरेका छन् । वर्गीकरण नभएका ठाउँमा कित्ताकाट रोकिएको छ ।

तेस्रो समस्या बैंकिङ क्षेत्रमा छ । राष्ट्र बैंकको नीति र बैंकहरूको ऋण प्रवाह गर्ने प्रक्रिया अत्यन्तै झन्झटिलो छ । एउटा सामान्य नागरिकले आफ्नो गर्जो टार्न दुई–चार आना जग्गा बेच्न खोज्दा पनि नियमको चक्रब्युहमा फस्नुपर्छ । नीति बनाउँदा ग्राउन्ड रियालिटी (यथार्थ धरातल) लाई नहेरी कोठामा बसेर बनाइँदा यस्तो समस्या आएको हो ।

घरजग्गा खरिद–बिक्रीलाई पुरानै लयमा फर्काउन सरकारले अब के गर्नुपर्छ जस्तो लाग्छ ?

घरजग्गा कारोबारलाई पुरानै लयमा फर्काउन सबैभन्दा पहिले कित्ताकाटलाई सहज र स्थायी बनाउनुपर्छ । जग्गा वर्गीकरणको कामलाई युद्धस्तरमा सम्पन्न गरिनुपर्छ । यदि स्थानीय तहले गर्न सकेका छैनन् भने केन्द्रबाटै प्राविधिक टोली खटाएर भए पनि यो काम सक्नुपर्छ ।

अर्को महत्त्वपूर्ण कुरा, घरजग्गा खरिद गर्नेहरूको आयस्रोतको सीमालाई व्यावहारिक बनाउनुपर्छ । नेपालको धेरैजसो कारोबार अनौपचारिक छ । किसानले बाख्रा बेचेको, अन्न बेचेको पैसा बैंकले आयस्रोत मान्दैन, जसले गर्दा ऋण पाउन गाह्रो छ । त्यसैले कर्जा प्रवाहमा लचकता र ब्याजदरमा स्थिरता ल्याउन सकियो भनेमात्र यो क्षेत्र पुरानो लयमा फर्कन्छ ।

सरकारले के–कस्ता कदम चालेमा यो क्षेत्रमा सुधार आउन सक्छ ? व्यवसायीहरूको माग के छ ?

सरकारले घरजग्गा क्षेत्रलाई अनुत्पादक क्षेत्रको ट्यागबाट हटाएर म्युचुअल इन्डस्ट्री (सम्बद्ध उद्योग) को रूपमा हेर्नुपर्छ । हाम्रो माग स्पष्ट छ । हदबन्दीको समस्या समाधान गरिनुपर्छ । कित्ताकाटमा रहेको कानुनी गाँठो फुकाउनुपर्छ र घरजग्गा व्यवसायीलाई लाइसेन्सको व्यवस्था गरेर मर्यादित बनाउनुपर्छ ।

विदेशीलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्न दिने भनिएको नीतिलाई पूर्ण कार्यान्वयनमा ल्याउनुपर्छ । यदि सरकारले यी नीतिगत सुधार गरिदिने हो भने बैंकमा थुप्रिएको अर्बौं रुपैयाँ बजारमा आउँछ र अर्थतन्त्र तत्काल चलायमान हुन्छ ।

आगामी आर्थिक वर्षको बजेट र राष्ट्र बैंकको मौद्रिक नीतिले यो क्षेत्रलाई कसरी समेटेको पाउनुहुन्छ ? महासंघको धारणा के हो ?

पछिल्लो मौद्रिक नीतिले केही सकारात्मक सङ्केत दिएको छ । जस्तै घर किन्नेका लागि ८० प्रतिशतसम्म लोन दिने र ३ करोडसम्मको सीमा तोक्ने कुरा राम्रो हो,

तर कार्यान्वयनमा समस्या छ । ३ करोड ऋण लिनका लागि जुन स्तरको आम्दानी देखाउनुपर्छ, त्यो क्षमता भएका नेपाली निकै कम छन् । मुख्य सचिव वा सचिव तहको कर्मचारीले पनि ३ करोडको ईएमआई तिर्न सक्ने गरी आम्दानी देखाउन सक्दैनन् ।

यस्तो अवस्थामा हामीले स्वघोषित आम्दानीको आधारमा ऋण दिने व्यवस्था गर्न आग्रह गरेका छौँ । बजेटमा विदेशीलाई अपार्टमेन्ट लिजमा दिने भनिएको छ, तर हामीले स्वामित्व नै दिनुपर्छ भनेका छौँ । लिजमा बस्नु र आफ्नै स्वामित्व हुनुमा धेरै फरक हुन्छ । त्यसैले मौद्रिक नीति सुन्दा राम्रो छ, तर व्यवहारमा लागु हुन कठिन छ ।

नेपालमा घरजग्गा व्यवसायी र दलालबिचको भिन्नता छुट्ट्याउनै गाह्रो छ । यो क्षेत्र किन यति अव्यवस्थित र अपारदर्शी भएको हो ?

यो निकै गम्भीर प्रश्न हो । नेपालमा जसले पनि घरजग्गाको काम गर्न पाउने हुनाले यो क्षेत्र बदनाम भएको हो । हामीले लामो समयदेखि लाइसेन्सको व्यवस्था माग गरिरहेका छौँ । अहिले घरजग्गा व्यवसायलाई दलालको चस्माले हेरिन्छ, जुन गलत छ ।

यो क्षेत्र अव्यवस्थित हुनुको मुख्य कारण सरकारको नियमनकारी निकाय नहुनु हो । एउटा व्यवस्थित कम्पनीले कर तिरेर, इन्जिनियर राखेर, नक्सा पास गरेर काम गर्छ भने अर्कोतर्फ एउटा व्यक्तिले झोलामा जग्गा बोकेर हिँड्छ ।

जबसम्म रियल स्टेट ब्रोकर र डेभलपरलाई कानुनी दायरामा ल्याएर लाइसेन्स अनिवार्य गरिँदैन, तबसम्म यो अपारदर्शी नै रहन्छ । हामी चाहन्छौँ कि यो क्षेत्र मर्यादित बनोस् र हरेक कारोबारको रेकर्ड सरकारसँग होस् ।

सरकारले कम्पनीमार्फत मात्र कारोबार गर्ने भने पनि कार्यान्वयन भएको छैन, किन ?

सरकारले नीति त ल्याउँछ, तर त्यसको मेकानिजम बनाउँदैन । कम्पनीमार्फत कारोबार गर्दा सबै कुरा पारदर्शी हुन्छ । करको दायरा बढ्छ, तर नेपालमा धेरैजसो मानिसहरू करबाट बच्न वा झन्झटबाट मुक्त हुन व्यक्तिगत कारोबार नै रुचाउँछन् ।

सरकारले पनि व्यक्तिगत र संस्थागत कारोबारमा हुने करको अन्तर र प्रक्रियालाई स्पष्ट पार्न सकेको छैन । जबसम्म कम्पनीलाई विशेष सहुलियत र व्यक्तिगत कारोबारमा कडा नियमन हुँदैन, तबसम्म यो पूर्ण कार्यान्वयन हुन गाह्रो छ ।

घरजग्गालाई व्यवस्थित बनाउन कुन–कुन कानुन संशोधन गर्नुपर्छ ?

मुख्यतया भू–उपयोग ऐन र मालपोत ऐनमा संशोधन आवश्यक छ । जग्गाको वर्गीकरणलाई व्यावहारिक बनाइनुपर्छ । एक पटकको वर्गीकरण सधैँका लागि भन्ने हुनुहुँदैन । समयअनुसार परिवर्तनशील हुनुपर्छ ।

यस्तै, डेभलपर र ब्रोकरको छुट्टाछुट्टै परिभाषासहितको नयाँ रियल स्टेट ऐन नै आवश्यक छ । अहिले हामी २०–३० वर्ष पुराना कानुनको आधारमा चल्नुपर्ने बाध्यता छ । जसले आधुनिक सहरीकरणको आवश्यकतालाई सम्बोधन गर्न सक्दैन ।

तपाईंहरूले ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा ल्याउनुपर्छ भन्नुभएको छ, यो के हो ? यसले कसरी काम गर्छ ?

जसरी सेयर बजारमा नेप्से छ, त्यसरी नै घरजग्गाको पनि एउटा एकीकृत बजार हुनुपर्छ भन्ने हाम्रो अवधारणा हो । ल्यान्ड मार्केटमा हरेक जग्गाको मूल्य, स्थान र कानुनी अवस्था पारदर्शी हुन्छ । यसले गर्दा जग्गाधनीले उचित मूल्य पाउँछन् र खरिदकर्ता ठगिने सम्भावना हुँदैन । बिचौलियाको अनावश्यक चलखेल रोकिन्छ । यो डिजिटल प्लेटफर्ममार्फत सञ्चालन हुने हुनाले यसले राजस्व सङ्कलनमा पनि ठुलो मद्दत पु¥याउँछ ।

हदबन्दीको समस्या रियल स्टेटमा कसरी बाधक बनेको छ ? अन्य क्षेत्रलाई सहुलियत हुँदा तपाईंहरूलाई किन छैन ?

यही नै विभेद छ । चिया बगान, कृषि फार्म वा ठुला उद्योगलाई हजारौँ रोपनी जग्गा राख्न छुट छ, तर एउटा व्यवस्थित स्मार्ट सिटी वा हाउजिङ बनाउने कम्पनीलाई हदबन्दी लगाइएको छ । अहिलेको नियमअनुसार एउटा कम्पनीले २५ रोपनीभन्दा बढी जग्गा राख्न निकै कठिन छ ।

हामीले भनेका छौँ— हामी जग्गा होल्ड गर्नका लागि होइन, विकास गर्नका लागि किन्छौँ । हामीले जग्गा किन्छौँ त्यहाँ सडक, ढल, बिजुली पु¥याउँछौँ र घडेरी वा घर बनाएर बेच्छौँ ।

यो त स्टकजस्तै हो । त्यसैले रियल स्टेट कम्पनीलाई निश्चित समयका लागि हदबन्दी हटाउनुपर्छ । यदि तोकिएको समयमा विकास नगरे सरकारले जग्गा फिर्ता लिन सक्छ, तर हदबन्दीकै कारण ठुला र व्यवस्थित सहर बनाउने योजनाहरू कागजमै सीमित छन् ।

घरजग्गा व्यवसाय व्यवस्थित नहुँदा राज्यले कति राजस्व गुमाइरहेको छ ? अर्थतन्त्र चलायमान बनाउन कसरी भूमिका खेल्छ ?

नेपालमा सरकारी रेट र चलनचल्तीको रेट मा आकाश–पातालको फरक छ । १ करोडमा कारोबार भएको जग्गा मालपोतमा १० लाखमा पास गरिन्छ । यसको सिधा अर्थ ९० प्रतिशत राजस्व राज्यले गुमाइरहेको छ ।

यदि हामीले यो क्षेत्रलाई व्यवस्थित गरेर वास्तविक मूल्यमा कारोबार गर्ने वातावरण बनाउने र करको दरलाई केही घटाउने हो भने अहिले सङ्कलन भइरहेको राजस्वभन्दा ५ गुणा बढी राजस्व उठ्न सक्छ । यसरी हेर्दा राज्यले वार्षिक अर्बौं रुपैयाँ राजस्व गुमाइरहेको छ ।

वर्तमान सरकारको काम र शैलीलाई कसरी हेर्नुभएको छ ? अबको अपेक्षा के छ ?

अहिलेको सरकार गठन भएको १०० दिन पुगेको छ । हामी आशावादी छौँ, किनभने अर्थमन्त्री र प्रधानमन्त्री दुवैले अर्थतन्त्रको समस्यालाई नजिकबाट बुझ्नुभएको छ । तर, आश्वासनमात्र भएर पुग्दैन, परिणाम चाहिन्छ ।

हामीले राखेका मागहरू— कित्ताकाटको सरलीकरण, हदबन्दीको गाँठो र लाइसेन्सको व्यवस्था सरकारले छिट्टै सम्बोधन गर्नेछ भन्ने अपेक्षा छ । घरजग्गा चलायमान हुनु भनेको १४७ वटा अन्य उद्योग (सिमेन्ट, छड, रङ, इँटा, लेबर आदि) चलायमान हुनु हो । त्यसैले सरकारले यो क्षेत्रलाई अर्थतन्त्रको इन्जिनको रूपमा बुझिदेओस् भन्ने हाम्रो चाहना छ ।