काठमाडौं । घरजग्गा क्षेत्र विगत केही वर्षदेखि सुस्त छ । मूल्य घटेको छ भने किनबेचको क्रम समेत सुस्त छ । घरजग्गा कारोबारमा संलग्न व्यवसायीको तर्क अनुसार यो अवधिमा घरजग्गाको मूल्य ३० प्रतिशत हाराहारीमा घटिसकेको छ । मूल्यांकनकर्ताले त यस्तो गिरावट ३० देखि ५० प्रतिशतसम्म रहेको बताउँदै आएका छन् । 

तर, सरकारले भने यो क्षेत्रको गिरावटलाई स्वीकार गरेको छैन । घरजग्गा कारोबारका लागि गर्ने सरकारी मूल्यांकनमा मूल्य घट्नुको सट्टा झनै बढाएको पाइएको छ । घरजग्गा किनबेचका लागि थैली कायम गर्ने प्रयोजनको मूल्यमा वृद्धि गरिएको बताइएको छ । सम्पत्ति कर प्रयोजनको लागि कायम रहेको मूल्य भने यो वर्ष सामान्यतया स्थिर देखिन्छ ।  

अहिले जग्गाको सरकारी मूल्यांकन दुई तरिकाले हुने गरेको छ । पहिलो, जिल्ला प्रशासन कार्यालय र दोस्रो, स्थानीय तहले । 

मालपोत नियमावली २०३६ ले घरजग्गा कारोबारको रजिष्ट्रेसन लिखतमा हुने थैली अंक कायम गर्ने प्रयोजनका लागि प्रमुख जिल्ला अधिकारीको नेतृत्वमा जिल्ला समन्वय समितिका सभापति वा सदस्य, नापी जिल्ला कार्यालयका प्रमुख, कर कार्यालयका प्रमुख तथा मालपोत कार्यालयका प्रमुख रहेको सदस्यसहितको न्यूनतम मूल्य निर्धारण समितिको व्यवस्था गरेको छ । उक्त समितिको निर्णय अनुसार चालु आर्थिक वर्षका लागि घरजग्गाको मूल्यमा समायोजन गरिएको हो । 

अहिले देशभरमा १३५ मालपोत कार्यालय छन् । त्यसमध्ये काठमाडौं उपत्यकाभित्र ९ वटा मालपोत कार्यालय छन् । तीमध्ये काठमाडौं ६ वटा, ललितपुरमा दुईवटा र भक्तपुरमा एउटा कार्यालय रहेको छ । ती कार्यालयमा सम्बन्धित प्रशासनले निर्धारण गरे अनुसार मूल्यांकन कायम हुने गरेको छ । 

त्यस्तै, सम्पत्ति कर उठाउने प्रयोजनको लागि स्थानीय तहले जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन गर्ने गर्छन् । संविधानले सम्पत्ति करको अधिकार स्थानीय तहलाई दिएपछि आर्थिक ऐनमार्फत् यस्तो मूल्यांकन गर्न थालेका हुन् । 

यद्यपि मालपोत कार्यालयले भने मुख्यतः जिल्ला प्रशासन कार्यालयकै मूल्यांकनलाई आधार बनाउने गरेका छन् । यद्यपि यसमा केही शर्त रहेको मालपोत कार्यालय डिल्लीबजारका प्रमुख मालपोत अधिकृत लोकबहादुर भण्डारी बताउँछन् । 

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले जिल्ला प्रशासन कार्यालयले तोकेकै मूल्यांकन अनुसार सम्बन्धित मालपोत कार्यालयको क्षेत्राधिकार भित्रका क्षेत्रको मूल्यांकन तोकेर प्रकाशन गर्ने गरेका छन् । तर, कुनै व्यक्तिले घरजग्गा नामसारी गर्दा स्थानीय तहमा तिरेको सम्पत्ति करमा यसको मूल्यांकन सोभन्दा धेरै रहेछ भने धेरै मूल्यलाई आधार बनाएर मूल्यांकन गर्ने गरिएको छ । 

त्यसो त सरकारी मूल्यांकन अनुसार नै कारोबार हुने भन्ने चाहिँ होइन । खासगरी एकपटक कारोबार भएको जग्गाको मूल्य त्योभन्दा नघट्ने अनुमान गर्ने र सोही अनुसार मूल्यांकन गर्ने व्यवस्था गरिएको डिल्लीबजार मालपोतका प्रमुख मालपोत अधिकृत भण्डारी बताउँछन् । ‘एकपटक एक करोड रुपैयाँ प्रतिआनामा किनबेच भएको जग्गा कसैले भोलि ५० लाखमा मात्रै बेच्छु भन्यो भने पाइँदैन,’ भण्डारी भन्छन्, ‘त्यसैले हामीले तीनवटा आधार बनाउने गरेका छौं ।’

विगत केही वर्षदेखि घरजग्गा क्षेत्रमा मन्दीका कारण मूल्य समेत ३० देखि ५० प्रतिशतसम्म घटेको मूल्यांकनकर्ताहरूको अनुभव छ । बजारले मूल्य घटाइरँदा सरकारी मूल्यांकन घटेको छैन । बरु कतै बढेको छ ।

• यी हुन् महँगो मूल्य भएका जग्गाहरू

यस वर्षका लागि तोकिएको मूल्य अनुसार काठमाडौं उपत्यकामा सबैभन्दा महँगो सरकारी मूल्यांकन प्रतिआना ७२ लाख ६० हजार रुपैयाँसम्म रहेको छ । हनुमानढोका, नयाँसडक, धरहरा, इन्द्रचोक, खिचापोखरी, न्युरोड, केशरमहल, ठमेल, दरबारमार्ग, जमल, घण्टाघर, माइतीघर, सिंहदरबार पश्चिमगेट, पुतलीसडक, कृष्ण पाउरोटी कान्तिपथ क्षेत्रका मूल सडकमा सो बराबरको मूल्यांकन गरिएको छ । 

योबाहेक अन्य क्षेत्रको जग्गा तुलनात्मक रूपमा कम मूल्यांकन गरिएको छ । चक्रपथसँग जोडिएका गौशालादेखि धोबीखोलासम्मका जग्गाको मूल्य ५७ लाख रुपैयाँ रहेको छ । पुतलीसडक, बागबजारदेखि रत्नपार्कसम्मका मुल सडकमा ५३ लाख २४ हजार रुपैयाँ तोकिएको छ । 

त्यस्तै, मित्रपार्कदेखि डिल्लीबजारसम्म र गौशालादेखि रातोपुलसम्मका मूल सडकको जग्गाको मूल्यांकन ५० लाख ६० हजार रुपैयाँ कायम गरिएको छ । 

जग्गामा बौद्ध स्तूपा परिसर वरिपरिका जग्गाको मूल्य ४४ लाख ५० हजार, बालकुमारी, कोटेश्वर, तीनकुने, बानेश्वर, थापाथली, त्रिपुरेश्वर, नयाँबानेश्वर चोकदेखि कान्तिपुर डेन्टल हस्पिटलसम्म, लैनचौरदेखि नारायणगोपाल चोकसम्मका मूल सडकको ४३ लाख ५६ रुपैयाँ मूल्य तोकिएको छ ।  

धापासीको प्रस्तावित चक्रपथसँग जोडिएका जग्गाको ४२ लाख ३१ हजार, पुरानो बानेश्वर चोकदेखि भीमसेनगोला हुँदै सिनामंगलसम्मको मूल बाटो, डिल्लीबजार–पुतलीसडक जोड्ने सडक र कमलादीभित्रका जग्गाको मूल्यांकन ४१ लाख १४ हजार तोकिएको छ । चक्रपथकै बल्खुदेखि वनस्थलीसम्म, कालीमाटीदेखि पश्चिमतर्फ रविभवनसम्म र दक्षिणतर्फ बल्खुसम्म, सोल्टीमोडदेखि कलंकी चोकसम्म, टेकुदेखि डल्लु क्षेत्रसम्मको मूल्य ४१ लाख तोकिएको छ । 

मनोहरापुलदेखि चावहिलसम्म, वनस्थलीदेखि महाराजगञ्ज हुँदै धुम्बाराहीसम्म चक्रपथसँग जोडिएका, सामाखुशी चोक, नवजीवन कलेज, कपुरधारचोक हुँदै लैनचौरसम्म, भाटभटेनी सुपरमार्केट, विशालनगर, चण्डोल हुँदै धुम्बाराहीसम्म, पुरानो बानेश्वर चोकदेखि मैतिदेवी, विजयस्मारक स्कुल, कालिकास्थान हुँदै सिंहदरबार उत्तर डिल्लीबजारको मूल्यांकन ३८ लाख ७२ हजार रुपैयाँ निर्धारण गरिएको छ ।

यीबाहेक पनि काठमाडौं महानगरपालिका क्षेत्रभित्र पर्ने जग्गाको मूल्यांकन २० लाख रुपैयाँभन्दा माथि नै छ । यसमध्ये बाग्मती करिडोरको मूल सडकका जग्गाको मूल्यांकन सबैभन्दा कम रहेको देखिन्छ । 

काठमाडौं महानगर क्षेत्रबाहेक सबैभन्दा महँगो ललितपुरमा छ । ललितपुरको कुपण्डोल, जावलाखेल, लगनखेल लगायतका मूल सडकसँग जोडिएको जग्गाको मूल्यांकन ३९ लाख ५० हजार रुपैयाँ कायम गरिएको छ । चक्रपथसँग जोडिएका जग्गालाई २६ लाख रुपैयाँ तोकिएको छ । सैँबु भैसेपाटीतिर २१ लाख ५० हजार, पाटनढोका क्षेत्रमा २९ लाख ८० हजार, लामाटार, गोदावरी, डुकुछाप क्षेत्रमा २० लाख रुपैयाँ कायम गरिएको छ । 

भक्तपुरको अरनिको राजमार्गसँग जोडिएका जग्गाको मूल्यांकन ३५ लाख रुपैयाँ गरिएको छ । मध्यपुर थिमि, नीलबाराही, बालकुमारी, भीमसेन लगायत क्षेत्रमा जग्गाको मूल्यांकन २८ लाख ७५ हजार रुपैयाँ तोकिएको छ । सूर्यविनायक, नखेल, चित्तपोल लगायत क्षेत्रमा २४ लाख ५० हजार रुपैयाँ मूल्य कायम गरिएको छ । भक्तपुरबाट चाँगुनारायण दुवाकोट सडकतिर २१ लाख ७८ हजार रुपैयाँ मूल्य कायम गरिएको छ ।

• यी हुन् सस्ता जग्गा

काठमाडौं उपत्यकाभित्र पक्की अर्थात् पिच बाटोको पहुँच भएका स्थानहरूमा पनि न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन प्रतिआना १ लाख रुपैयाँभन्दा कम छ । दक्षिणी भेगमा पर्ने ललितपुरको बाग्मती गाउँपालिकाको इकुडोल क्षेत्रमा पिच सडकसँग जोडिएको जग्गाको मूल्यांकन प्रतिरोपनी ४ लाख २० हजार रुपैयाँ मात्रै छ, जुन पिच बाटो भएका स्थानहरूमध्ये सबैभन्दा सस्तो हो । आश्राङमा यस्तो मूल्य प्रतिरोपनी ४ लाख ४० हजार रुपैयाँ तोकिएको छ । यस्तै, कोन्ज्योसोम गाउँपालिकाको नल्लुमा प्रतिरोपनी ५ लाख ५० हजार रुपैयाँ रहेको छ ।

काठमाडौं जितपुरफेदीका केही ग्रामीण पिच सडकहरूको मूल्यांकन पनि निकै कम छ । साङ्ला क्षेत्रका केही पिच सडकमा जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन प्रतिआना ३ लाख ६३ हजार रुपैयाँ देखि ४ लाख ४० हजार रुपैयाँसम्म मात्रै तोकिएको छ ।

भक्तपुरमा पनि यस्तै अवस्था छ । चाँगुनारायण नगरपालिकाको क्षेत्रमा पिच बाटोको मूल्यांकन प्रतिरोपनी ५ लाख ८० हजार रुपैयाँ छ । यस्तै, भक्तपुरको गुन्डु क्षेत्रमा पिच बाटोको मूल्यांकन प्रतिरोपनी ४ लाख ७० हजार रुपैयाँ देखि सुरु हुन्छ ।

ललितपुरको गोदावरी नगरपालिका अन्तर्गत डुकुछाप र छम्पीमा पिच मोटर बाटोसँग जोडिएको जग्गा प्रतिआना क्रमशः ६ लाख र ७ लाख ५० हजार रुपैयाँ तोकिएको छ । सोही नगरपालिकाको लेलेमा पनि पिच सडकको मूल्य प्रतिआना ७ लाख रुपैयाँ छ । ललितपुरकै महालक्ष्मी नगरपालिकाको लामाटारमा पिच सडकको मूल्य प्रतिआना ७ लाख ८० हजार रुपैयाँ रहेको छ भने लुभुको मूल पिच सडकमा प्रतिआना ९ लाख रुपैयाँ कायम गरिएको छ ।

काठमाडौंको झोर महांकाल क्षेत्रमा पिच सडकसँग जोडिएको जग्गाको मूल्यांकन प्रतिआना ५ लाख ३२ हजार छ । यस्तै, साङ्ला (तारकेश्वर) क्षेत्रका केही पिच सडकहरूको मूल्यांकन प्रतिआना ६ लाख १६ हजार रुपैयाँ रहेको छ । धर्मस्थली र जितपुरफेदीका अलि विकसित क्षेत्रमा पिच बाटो भएका जग्गाहरूको मूल्यांकन प्रतिआना ७ देखि ८ लाख रुपैयाँसम्म तोकिएको छ ।

भक्तपुरको सिपाडोलमा पिच बाटो भएका जग्गाको मूल्यांकन प्रतिआना ७ लाख ६५ हजार रुपैयाँ छ । दुवाकोट र झौखेलमा पनि पिच बाटोको मूल्य प्रतिआना ७ देखि ९ लाख रुपैयाँसम्म निर्धारण गरिएको छ । मध्यपुर थिमि नगरपालिकाको निलबाराही र बालकुमारी क्षेत्रका भित्री पिच सडकहरूको मूल्यांकन प्रतिआना १० लाख रुपैयाँ हाराहारीमा छ ।

काठमाडौं उपत्यकाका नगरपालिकाहरूको सहरीकरण तीव्र गतिमा विस्तार भएसँगै पिच बाटो भएका क्षेत्रहरूमा जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन प्रतिआना १० लाखदेखि १५ लाख रुपैयाँसम्म पुगेको छ । यी स्थानहरू मुख्य शहरी केन्द्रका निकटवर्ती क्षेत्र, चक्रपथ बाहिरका विकसित आवासीय इलाका र नगरपालिकाहरूका प्रमुख बजार क्षेत्र हुन् ।

ललितपुर महानगरपालिका बाहिरका क्षेत्रहरूमा गोदावरी नगरपालिकाको किटिनी र बाँडेगाउँको मूल पिच सडकमा जग्गाको मूल्यांकन प्रतिआना १२ लाखदेखि १२ लाख ५० हजार रुपैयाँसम्म तोकिएको छ । यस्तै, महालक्ष्मी नगरपालिकाको टिकाथली र सानागाउँमा पनि मूल पिच सडकको मूल्य प्रतिआना १० लाख ५० हजारदेखि १२ लाख ५० हजार रुपैयाँसम्म छ ।

शहरीकरण बढ्दै जाँदा चक्रपथबाट टाढाका क्षेत्रमा पनि मूल्यांकन बढ्दै गएको देखिन्छ । काठमाडौंको टोखा चण्डेश्वरी र टोखा सरस्वती क्षेत्रको मूल सडकसँग जोडिएको जग्गाको मूल्यांकन प्रतिआना १२ लाखदेखि १४ लाख रुपैयाँसम्म रहेको छ । मनमैजु र फुटुङको सिमानामा पर्ने नागपोखरीसम्मको मूल सडकको मूल्यांकन प्रतिआना १५ लाख ५० हजार रुपैयाँ तोकिएको छ भने काभ्रेस्थलीको ढकालटार पुलदेखि संगमचोकसम्मको मूल सडकमा प्रतिआना १२ लाख ५० हजार रुपैयाँ कायम गरिएको छ ।

भक्तपुर जिल्लाको सूर्यविनायक नगरपालिका अन्तर्गत दधिकोट, कटुञ्जे र बालकोट क्षेत्रका प्रमुख पिच सडकहरूमा जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन प्रतिआना १२ लाखदेखि १५ लाख रुपैयाँसम्म छ । मध्यपुर थिमि नगरपालिकाको निलबाराही र बालकुमारी क्षेत्रका प्रमुख सडकहरूमा पनि मूल्यांकन प्रतिआना १५ लाख ३५ हजार रुपैयाँसम्म पुगेको छ । चाँगुनारायण नगरपालिकाको दुवाकोट र झौखेलका प्रमुख पिच सडकमा पनि १२ लाख रुपैयाँभन्दा माथिको मूल्यांकन तोकिएको छ । 

ललितपुर महानगरपालिकाका चक्रपथ भित्र र बाहिरका प्रमुख आवासीय क्षेत्रहरूमा जग्गाको मूल्य १५ देखि २० लाखको हाराहारीमा  छ । ग्वार्को, धापाखेल, सुनाकोठी, हरिसिद्धि, सैंबु (भैंसेपाटी), र खुमलटारका मूल पिच सडकहरूमा जग्गाको मूल्यांकन सो बराबर रहेको छ पुल्चोक, झम्सिखेल, र सानेपाका भित्री पिच सडकहरूको मूल्यांकन पनि यही श्रेणीमा राखिएको छ । 

काठमाडौं जिल्लाको डिल्लीबजार मालपोत अन्तर्गत बानेश्वर, मीनभवन, कोटेश्वर र महाराजगञ्जका सहायक पिच सडकहरूको न्यूनतम मूल्यांकन प्रतिआना १९ लाख ३६ हजार रुपैयाँ तोकिएको छ । मनमैजु मालपोत क्षेत्रको नेपालटार र मनमैजुकै प्रमुख आवासीय क्षेत्रहरूमा पनि मूल्य प्रतिआना १८ लाख ५० हजार रुपैयाँभन्दा माथि छ । चावहिल मालपोत अन्तर्गत गोठाटार, मूलपानी, र जोरपाटीका विकसित प्लानिङ क्षेत्रहरूमा पनि १५ लाखदेखि २० लाख रुपैयाँसम्मको मूल्यांकन पाइन्छ ।

भक्तपुर जिल्लामा यो मूल्य श्रेणीमा पर्ने प्रमुख स्थानहरू मध्यपुर थिमि र सूर्यविनायक नगरपालिकाहरूका मुख्य बजार क्षेत्र हुन्। मध्यपुर थिमि (निलबाराही र बालकुमारी) क्षेत्रका प्रमुख सडकहरूमा जग्गाको मूल्यांकन प्रतिआना १५ लाख ३५ हजार रुपैयाँ छ। सूर्यविनायक नगरपालिकाको बालकोट क्षेत्रको कौशलटार–सिरुटार मूल बाटोमा जग्गाको मूल्यांकन प्रतिआना २१ लाख ६५ हजार रुपैयाँसम्म पुगेको छ, जुन यो श्रेणीभन्दा पनि माथि हो । तर, यसका सहायक पिच सडकहरू १५ देखि २० लाखको दायरामा पर्दछन् । भक्तपुर नगरपालिकाका प्रमुख पर्यटकीय क्षेत्र बाहिरका आवासीय इलाकाहरूमा पनि १५ लाख रुपैयाँभन्दा माथिको मूल्यांकन छ । 

• कुन ठाउँमा कति बढ्यो मूल्यांकन ?

आर्थिक वर्ष २०८२/८३ का लागि काठमाडौं उपत्यकाका स्थानीय प्रशासनले जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकनमा मिश्रित नीति अपनाएका छन् । टोखा क्षेत्रका केही स्थानमा करिब १० प्रतिशतले मूल्य वृद्धि गरिएको छ । बुढानीलकण्ठ, टोखा, धापासी र तारकेश्वर नगरपालिकाका प्रमुख सडकदेखि बाटो नभएका जग्गासम्मको मूल्याङ्कन बढाइएको हो ।

नयाँ मूल्याङ्कनअनुसार धापासीको प्रस्तावित रिङरोड सँग जोडिएको जग्गाको मूल्य प्रतिआना ४२ लाख ३१ हजार रुपैयाँ पुगेको छ । जुन गत वर्ष ३८ लाख ४६ हजार रुपैयाँ थियो । यस्तै, टोखा चण्डेश्वरीको मूल सडकको मूल्य प्रतिआना १० लाख ७२ हजारबाट बढेर ११ लाख ७९ हजार रुपैयाँ कायम भएको छ ।

ललितपुर प्रशासनले अधिकांश क्षेत्रको मूल्यांकन यथावत् राखे पनि सुनाकोठी र हरिसिद्धि क्षेत्रमा भने मूल्य बढाएको छ । सो क्षेत्रको मूल पिच सडकमा पनि १० देखि १४ प्रतिशतसम्म मूल्य बढेको छ । यस्तै, हरिसिद्धिको मूल पिच सडकमा पनि करिब २० प्रतिशतले वृद्धि गर्दै प्रतिआना १० लाख २० हजारबाट १२ लाख २० हजार रुपैयाँ कायम गरिएको छ ।

भक्तपुर मालपोत कार्यालयले पनि छनोटपूर्ण वृद्धिको नीति लिएको देखिन्छ । मध्यपुर थिमि नगरपालिकाको साविक दिव्यश्वरी क्षेत्रमा मात्र १ देखि ९ प्रतिशतसम्मको वृद्धि गरिएको छ । अरनिको राजमार्गसँग जोडिएको जग्गाको मूल्याङ्कन प्रतिआना ३३ लाख ५४ हजारबाट बढेर ३४ लाख ९६ हजार रुपैयाँ पुर्याइएको छ भने अन्य क्षेत्रमा यथावत राखिएको छ ।