काठमाडौं । धितोमा राखिएको सम्पत्तिको मूल्य घटेपछि बैंक तथा वित्तीय संस्था तथा मूल्यांकनकर्ताबीचको दूरी बढ्न थालेको छ । मूल्यांकनकर्ताहरूको संस्था नेपाल भ्यालुअर्स एसोसिएसनले बैंक तथा वित्तीय संस्थाले मूल्यांकनकर्तालाई पेल्न थालेको भन्दै चरणबद्ध रुपमा आन्दोलनको कार्यक्रम घोषणा गरेपछि यो अवस्था देखिएको हो ।

एउटा बैंकमाथि त संघले आइतबारदेखि मूल्यांकनको काम नै ठप्प पार्ने सार्वजनिक घोषणा नै गरेका छन् । 

के हो विवाद ? 

बैंक तथा वित्तीय संस्थाले ऋण लगानी गर्दा अधिकांश धितो घरजग्गालाई राख्ने गरेका छन् । त्यस्तो घरजग्गा धितोमा राखेर ऋण दिँदा मूल्यांकनकर्ताले यसको मूल्यांकन गर्नुपर्छ । अहिले बजारमा त्यसरी मूल्यांकनको काम गर्ने ९१६ वटा कम्पनी छन् । यस अन्तर्गत ४ देखि ५ हजार इञ्जिनियरहरूको आवद्धता रहेको संघले जनाएको छ । 

मूल्यांकनकर्ताले घरजग्गाको मूल्यांकन गर्दा सरकारी मूल्य, चलनचल्तीको मूल्य, जग्गा तथा घरको अवस्थिति, जोडिएको बाटोको चौडाइ, मूल सडकसँगको दूरी, मोहोडा लगायत विविध पक्षहरू विचार गरेर मूल्यांकन गर्ने काम गर्छन् । यही मूल्यांकनको आधारमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले तोकिएको लोन–टु–भ्यालु रेसियोमा धितो लिएर ऋण दिने गर्छन् । 

यसरी मूल्यांकन गर्दा त्यस्तो मूल्यांकनको विश्वसनीयताको जिम्मा स्वयं मूल्यांकनकर्ताले लिनुपर्छ । यदि कुनै मूल्यांकनकर्ताले गरेको मूल्यांकनको मूल्य एक तिहाई भन्दा धेरैले घटेमा वा मूल्य दुई तिहाई भन्दा कम भएमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले त्यस्तो मूल्यांकनकर्तामाथि प्रष्टीकरण सोध्न तथा कालोसूचीमा राख्नसक्ने समेत व्यवस्था गरेको छ । अर्थात्, एउटा मूल्यांकनकर्ताले १०० रुपैयाँ मूल्यांकन गरेको सम्पत्तिको मूल्य फेरि मूल्यांकन गर्दा वा अर्को मूल्यांकनकर्ताले मूल्यांकन गर्दा ६६.६७ रुपैयाँभन्दा कम देखिए बैंक तथा वित्तीय संस्थाले त्यस्तो मूल्यांकनतकर्तालाई कालोसूचीमा राख्नसक्छ । 

राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तीय संस्थाका लागि जारी गरेको एकीकृत निर्देशनको निर्देशन नम्बर १२ को बुँदा नम्बर ३ मा यस्तो व्यवस्था गरिएको छ । उक्त बुँदामा भनिएको छ, ‘कुनै इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाले धितो लिलामी गर्दा धितो मूल्यांकनकर्ताले मूल्यांकन गरेको रकम पुनर्मूल्याङ्कन गर्दा दुई तिहाइ भन्दा कम भएमा वा गलत स्थान/प्रकृतिको धितोलाई सही हो भनी मूल्याङ्कन गरेमा त्यस्ता धितो मूल्याङ्कनकर्तालाई इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाको सिफारिसमा केन्द्रले कालो सूचीमा समावेश गर्नुपर्नेछ ।’

तर मूल्याङ्कनकर्ताको काबुबाहिरको परिस्थितिमा यस्तो मूल्य घटेको अवस्थामा कालोसूचीमा नराख्नसक्ने सुविधा समेत निर्देशनले बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई दिएको छ । सोही निर्देशनको बुँदा नम्बर ४ मा भनिएको छ, ‘कुनै इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाले धितो लिलाम गर्दा सो धितोको मूल्याङ्कन रकमको दुई तिहाइभन्दा कम रकम मात्र उठ्नुमा त्यस्तो मूल्याङ्कनकर्ताको काबु बाहिरको अवस्था परी निजको दोष नदेखिएको भन्ने सम्बन्धित इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाको सञ्चालक समितिले लागेमा त्यस्तो मूल्यांकनकर्तालाई कालोसूचीमा नराख्न निर्णय गर्न सक्नेछ ।’

केही वर्षदेखि नेपालको घरजग्गा क्षेत्रमा शिथिलता देखिएको छ । सेयर बजारमा देखिएको ‘बबल’सँगै त्यहाँ नाफा गरिएको पैसा घरजग्गामा हाल्नु तथा सहकारी संस्थाले समेत ठूलो लगानी त्यही क्षेत्रमा गर्दा यस्तो मूल्य उच्च रुपमा घटेको थियो । अहिले यस्ता सम्पत्तिको मूल्य ३० देखि ५० प्रतिशतसम्म घटेको भ्यालुअर्स संघकै अनुमान छ । तर यसरी मन्दी आउनुमा आफूहरूको कुनै दोष नभएको संघको दाबी छ । 

संघका अध्यक्ष सञ्जयकुमार महतो बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले पहिले गरिएको जग्गाको मूल्यांकनलाई अहिलेको मूल्यांकनसँग तुलना गरेर भ्यालुअर्ससँग प्रष्टीकरण सोध्न थालेको बताउँछन् । ‘जग्गाको मूल्य ३० देखि ५० प्रतिशतसम्म घटेको छ । पहिले १०० मूल्यांकन गरिएको जग्गा अहिले ६६.६७ भन्दा कम हुनु सामान्यजस्तै छ, त्योभन्दा कम मूल्य कसरी भयो भन्दै अहिले भ्यालुअर्सलाई बैंकबाट पत्र आएको अवस्था छ । केही बैंकले धेरै नै पेल्न थालेका छन् । हामीले घोषित उहाँहरूसँग काम नै नगर्ने घोषणा गरेका छौं ।’

भ्यालुअर्सको निशानामा एनआईएमबी

खासगरी संघको मुख्य निशानामा नेपाल इन्भेष्टमेन्ट मेगा बैंक (एनआईएमबी) देखिएको छ । संघले आगामी आइतबारदेखि बैंकको कुनै पनि मूल्यांकनको काम नगर्ने सार्वजनिक रुपमा घोषणा नै गरिसकेको छ । बैंकले भ्यालुअर्समाथि धम्कीपूर्ण पत्र पठाएको संघको आरोप छ । 

बैंक तथा वित्तीय संस्थाले सम्पत्तिको पुनर्मूल्यांकन गर्दा तोकिएको (६६.६७ प्रतिशत) भन्दा कम मूल्यांकन पाएमा सुरुमा मूल्यांकन गर्ने मूल्यांकनकर्तालाई के कसो भएको हो भनेर प्रष्टीकरण सोध्न सक्छ । त्यस्तो प्रष्टीकरणमा चित्त नबुझे कर्जा सूचना केन्द्रमा कालोसूचीका लागि सिफारिस गर्न सक्छ । अहिलेसम्म करिब २०० भ्यालुअर्सलाई प्रष्टीकरण आइसकेको संघका अध्यक्ष महतो बताउँछन् । अरू बैंकले केही मात्रै प्रष्टीकरण सोधे पनि एनआईएमबीले भने एकैपटक धेरै प्रष्टीकरण सोधेर त्रसित बनाउन खोजेको उनको  आरोप छ ।

तर बैंकले भने आफूले राष्ट्र बैंकको निर्देशन र नियमित प्रक्रिया बमोजिम भ्यालुअर्ससँग जानकारी मात्रै माग गरेको बताउँछ । बैंकका उपमहाप्रबन्धक राजेश शर्मा मूल्यांकन भएको सम्पत्ति फेरि मूल्यांकन गर्दा सुरुको भन्दा कम देखिएपछि कसरी यस्तो भयो भनेर सोध्नु बैंकको दायित्व भएको बताउँछन् । यो सोध्नु बैंकको लागि सामान्य विषय भएको उनको भनाइ छ । 

‘१०० रुपैयाँ मूल्यांकन गरिएको सम्पत्तिको मूल्य ५०/६० रुपैयाँमा झरेपछि किन यसो भयो भनेर सोध्नु हाम्रो जिम्मेवारी नै हो । कतै स्वाभाविक रुपमा मूल्य घटेर त्यसो भएको हुन सक्छ, कहीँ प्राविधिक त्रुटि भएर पनि हुनसक्छ, कहीँ बदमासी हुन सक्छ, के भएको हो भनेर त हामीले सोध्नु नै पर्छ,’ शर्मा भन्छन्, ‘यही सोधियो भनेर उहाँहरूले विरोध गर्नुभएको छ । उहाँहरूले अरू पनि माग पनि राखेर पत्र पठाउनुभएको छ । तर ती कुराहरू ‘बैंक स्पेसिफिक’ छैनन्, ‘इन्डस्ट्री स्पेसिफिक’ छन्, त्यो विषय एनबीए (नेपाल बैंकर्स संघ)सँग हुने कुरा हुन्, हामीसँग होइन ।’

बैंकले प्रश्न सोधेकै विषयमा आन्दोलन गर्दा मूल्यांकनकर्ता संघमाथि गलत गर्नेलाई संरक्षण गर्न खोजेको आशंका समेत हुने गरेको छ । तर गलत गर्नेलाई जोगाउन आफूहरु नलाग्ने बरु कारबाहीका लागि सहयोग गर्ने महतो बताउँछन् । 

‘यो क्षेत्रमा एक दुई प्रतिशत गलत व्यक्ति होलान्, जसले बदमासी गर्छन् । त्यस्तालाई छानबिन गरेर कारबाही गर्न हामी आफैंले सहयोग गर्छौं,’ उनी भन्छन्, ‘तर एक दुई जनाको गल्तीको सजाय सयौं निर्दोष व्यवसायीलाई दिन मिल्दैन । मूल्य घटेको बहानामा सबैलाई एउटै डालोमा हालेर कालोसूचीको तरबार झुण्ड्याउन पाइँदैन ।’ आफूहरूको माग सम्पूर्ण बैंकिङ क्षेत्रकै हितको लागि भएको समेत उनको दाबी छ । 

यो पनि

बैंकहरूको ऋण गुणस्तर जाँच्ने प्रक्रिया फेरि सुरु, संकट झनै बढ्दा किन खुलाइयो ?

के-के छन् संघका माग ? 

खासगरी भ्यालुअर्स संघले विभिन्न ६ वटा माग राख्दै आन्दोलनका कार्यक्रम सार्वजनिक गरेको छ । 

१. नेपाल बैंकर्स संघ (एनबीए) र नेपाल भ्यालुयर्स एसोसिएसन (एनभीए) बीच भएको सर्भिस ड्राफ्ट एग्रिमेन्ट फर्म्याट तत्काल पूर्ण रुपमा कार्यान्वयन गर्नुपर्ने । 

२. घरजग्गाको मूल्य र मूल्यांकन घटेकै आधारमा मूल्यांकनकर्ता इन्जिनियरमाथि गरिएको कालोसूची लगायतका कारबाहीको सिफारिस फिर्ता लिनुपर्ने ।

३. अनगिन्ती मूल्यांकनकर्ता इन्जिनियरहरू सूचीकृत गर्ने तर काम नदिने परिपाटी तुरुन्त अन्त्य गर्नुपर्ने । चक्रीय प्रणाली अन्तर्गत काम बाँडफाँड गर्नुपर्ने तथा न्यूनतम मासिक रुपमा सूचीकृत मूल्याङ्कनकर्ताले कार्यादेश प्राप्त गर्ने सुनिश्चित गर्नुपर्ने ।

४. नेपाल भ्यालुयर्स एसोसिएसनद्वारा जारी मूल्यांकन परामर्श सेवा शुल्क तत्काल लागु गर्नुपर्ने ।

५. नेपाल राष्ट्र बैंकको निर्देशिका बमोजिम मूल्याङ्कनकर्ता इन्जिनियरको काम, कर्तव्य, अधिकार तथा उत्तरदायित्व अनिवार्य उल्लेख गरी मात्र मूल्याङ्कनकर्तासँग सम्झौता गर्नुपर्ने ।

६. मूल्याङ्कनकर्तालाई विभिन्न बहानामा काम नदिई निलम्बन गरेको कारबाही तत्काल फिर्ता गर्नुपर्ने । 

मौद्रिक नीतिमा १० लाखको सीमा, असर नपर्ने मूल्यांकनकर्ताको दाबी 

राष्ट्र बैंकले चालु आर्थिक वर्षका लागि ल्याएको ल्याएको मौद्रिक नीतिमा १० लाख रुपैयाँसम्मको ऋणका लागि बैंक आफैंले मूल्यांकन गर्न सक्ने व्यवस्था गरिएको छ । यो व्यवस्थाले सोभन्दा कम ऋणमा मूल्याङ्कनकर्ताको काम खोसिएको रुपमा हेरिएको थियो । तर यो विषयलाई आफूहरूले खतराको रुपमा नलिएको महतो बताउँछन् । मौद्रिक नीतिले व्यवस्था गरे पनि बैंकले मूल्याङ्कनबिना ऋण दिनै नसक्ने उनको तर्क छ ।

‘१० लाखको सम्पत्ति मूल्यांकन गर्न पनि प्राविधिक ज्ञान चाहिन्छ । बैंकका कर्मचारीले फिल्डमा गएर नक्सा हेर्न, जग्गाको अवस्था विश्लेषण गर्न सक्दैनन् । जोखिमबाट बच्न बैंकहरूले अन्ततः हामीकहाँ नै आउनुपर्छ, यसले हाम्रो व्यवसायमा कुनै असर गर्दैन,’ महतो भन्छन् । 

विगतमा एक फाइनान्स कम्पनीले यस्तै स्वमूल्याङ्कन नीति अपनाउँदा डुबेको उदाहरण दिँदै यो नीति अव्यावहारिक भएको उनको तर्क छ ।

यो पनि

कति सुरक्षित छन् महँगो सेयरमूल्य भएका कम्पनी ?